Процесс согласования перепланировок не простой, нюансов и сложностей может возникнуть много.
Многие собственники хотят пройти его самостоятельно и сталкиваются со сложностями уже в самом начале процесса.
И эта сложность заключается в том, как понять, что отражено на поэтажном плане БТИ?
Что же это за загадочные обозначения которые там есть и как понять как с ними взаимодействовать.
Прежде всего необходимо описать сами документы БТИ.
В процессе согласования перепланировок их есть три вида:
1. Поэтажный план и экспликация
Это самые простые документы БТИ.
Пример их вы можете видеть ниже:
Данные документы есть практически у каждого собственника. Они могут быть как свежие по дате, так и достаточно древних годов. Особенностью данных документов является то, что в них отражена только планировка квартиры и показатели помещений по площадям. Иной информации там нет. Только иногда в верхнем поле экспликации может быть отражена информация о том, что когда то ранее в данной квартире была согласована перепланировка.
Для опытного согласователя данных документов полностью достаточно, он уже по самой планировке помещния может определить серию дома.
2. Технический паспорт БТИ
Пожалуй самый известный документ.
Данный документ специально был разработан для согласования перепланировок.
В нем отражено гораздо больше информации чем в поэтажном плане. Там есть такие поля, как серия дома, этажность дома, конструкция перекрытий и т.д.
Поэтому для согласования перепланировок гос. органы всегда требуют технический паспорт БТИ.
Документ можно заказать как в самом БТИ так и в центре "Мои документы" (Бывшие МФЦ)
3. Поэтажный план и экспликация до перепланировки
А вот с этим документом всегда возникают проблемы. Собственникам сложно понять, что это и зачем он необходим. Основную информацию мы описали в данной статье.
Здесь кратко продублируем.
Предположим что в квартире когда то была проведена перепланировка. И собственник квартиры по каким то причинам вызвал техника БТИ и он отразил перепланировку в "красных линиях".
В результате этого, мы имеем в базе БТИ информацию что в квартире была проведена не законная перепланировка. Теперь сколько бы раз собственник не захотел получить документы БТИ, он всегда будет получать их в "красных линиях".
И собственник захотел согласовать перепланировку. Он обратился в БТИ и получил либо поэтажный план и экспликацию, либо технический паспорт с так называемыми красными линиями где отражена текущая планировка квартиры. И вот сделать без заказа дополнительных документов в составе поэтажного плана и экспликации "до перепланировки".
Что же это такое?
Это документы в которых отражена планировка квартиры "до перепланировки", то есть там отражена самая изначальная планировка на момент постройки дома.
И орган который будет рассматривать перепланировку (Жилищная инспекция), на основании документов БТИ в "красных линиях" (то есть что было после перепланировки) и поэтажного плана и экспликации до перепланировки (то есть соответственно что было до перепланировки) сможет объективно понять какая перепланировка была произведена и вынести решение.
Итого, сами документы БТИ мы рассмотрели, но несколько отклонились от тематики статьи.
Предполжим что документы БТИ мы получили, и смотрим в них и видим какие-то-неведомы-значки.
Ниже мы покажем некоторые из них с комментариями что эти значки обозначают, а также приложим планы БТИ с непосредственно комментариями по перепланировкам. Обращаем внимание, что различные БТИ (Мосгобти, Федерально, БТИ МО и т.д.) могут обозначать данные документы неск
Мусоропровод
Газовая плита
Вентиляция
Ванна
Электрическая плита
Мойка
Номер квартиры
Ставиться при входе в квартиру. Имеет красный цвет. Стоит отметить, что жилые помещения имеют обозначение римскими цифрами. Данный пример для обозначения номера жилого помещения то есть квартиры.
Унитаз
Также подобным значком может обозночаться биде.
Вентиляция
Проем с дверью, который заложили
Проем без двери, который заложили
Далее мы покажем некоторые планы БТИ и дадим по ним комментарии:
Никаких особенностей в данном плане БТИ нет. Интересен разве что лишь мусоропровод на кухне и окошки для света между ванной и санузлом и между санузлом и кухней.
Мы помним данную планировку. Это квартира из ЖК Елена. После ремонта получалась шикарная квартира. Перепланировка была нами согласована.
"Черточками" показаны стены которые предлагается БТИ выложить собственнику. То есть застройщик как бы "наметил" собственику будущие стены на документах, а в реальности их не поставил предоставив эту "почетную" обязанность собственнику, значительно тем самым сэкономив на стройматериалах.
План БТИ без перепланировки. Если не знать год постройки дома, то однозначно сложно угадать какие перекрытия в доме. Они могут быть как смешанными так и железобетонными.
Но ближе по нашему мнению к железобетонным.
Интересная перепланировка. Один из тех случаев когда по представленному плану даже опытному согласователю сложно понять что бы изначально.
В целом, мы процентов на 95 можем понять что было изначально. Судя по тому что плита и мойка в черных линиях значит кухня никуда не переносилась, да и вентиляция в том же месте. Значит кухня оставлась на своем месте. А вот о конфигурации других стен без поэтажного плана и экспликации до перепланировки составить объективное представление сложно. Кроме того интересным фактом является увеличение сантехнического короба. Обычно собственники считают это роскошью и пытаются его наоборот подрезать. Но в данном случае в вентиляцией все хорошо. Также предполагаем что там есть еще и ошибка, так как цифра 3а на балконе показана черным. По нашему мнению она должна быть показана красным, так как отсутствует остекление между балконом и комнатой.
Прекрасный образец серии П44Т и простой-простой перепланировки. Просто возвели одну небольшую не несущую стеночку с арочным промом в коридора.
Перепланировка в старом кирпичном доме. В доме ЖБ перекрытия, это видно по конструктиву дома. Из особенностей — есть мусоропровод на кухне. Кроме того, не совсем понятно обозначение стены между ванной и санузлом. По правильному там должна быть показана вентиляция. Однако показаны просто две параллельные стены. Но для согласователей не секрет, что там идет вентиляция.
А это серия II-68. Все сделано как по учебнику, все очень стандартно. Вот только кухня в жилой комнатой не объединена, обычно объединяют. Особенностью данной квартиры является то, что у нас еще не было перепланировок в данной квартире с затрагиванием несущих стен. А все по тому, что автор-проекта данной серии дома запрещает затрагивать те немногие несущие конструкции которые есть в данной квартире. 
Серия П44. Очень известная. Можно сказать просто"золотой стандарт" незаконных перепланировок. Устроен проем между кухней и комнатой в несущей стене.
Несмотря на обилие красных линий, все потенциально согласуемо.
Простая перепланировка согласуемая с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Некоторая странность только в обозначении Z-образной линией остекления на балконе. Дом судя по планировке старый и подобные обозначения на старых планах увидеть можно не часто
Типичный пример перепланировки и возгласа собственников. как же так. какая перепланировка, мы же только раковину в ванной переставили. Это же не нужно согласовывть.
БТИ все равно, будет собственник или не будет согласовывать перепланировку. При выходе они сверяют планировку квартиры которая в архивах БТИ с текущей ситуацией по кваритре. И если есть какие либо не соответствия они отражают их в красных линиях и на документах БТИ проставляется штамп о незаконной перепланировке. И совершенно не важно какая перепланировка была произведена, маленькая как на представленном примере, или большая (бавают такие планы что квартиру не узнать, "все в красном"), это не играет роли. Просто ставиться штамп о незаконной перепланировке и все. БТИ свое дело сделали, дальше собственник разбирается с перепланировкой сам как сможем.
И выходо у него три.
1. Если перепланировка согласуема, то согласовать ее, и тогда "красные линии" обчертсться и станут черными.
2. Часть что можно согласовать, а не согласуемую часть исправить ремонтными работами, что бы и их согласовать.
3. Восстановить исходную планировку квартиры.
Опять все тоже самое. Перепланировка не значительная. Просто в ванной была переставлена раковина. А штамп "незаконная перепланировка" на документах БТИ все также будет стоять.
Не известная серия, скорее всего что то из индивидуальной панели. Простая перепланировка заключающаяся в демонтаже стенки между кухней и коридором. Согласователю для того что бы это понять не обязательно заказывать поэтажный план и экспликацию до перепланировки. Но заказывать все равно надо
Конечно же серия П44Т. Годы постройки могут быть самыми различными начиная с 2000 года она строиться без изменений. Данная серия отличается от серии П44 в основном расположением вентиляционного короба, который "переехал" с кухни в коридор. Мнения по данной планировке могут быть самыми полярными. От "кто ж так строил", до недавного звонка к нам от дизайнера, который восторгался продуманностью планировки и говорил, что там все так сделано, так четко совпадают все оси конструкций что он просто влюбился в данную планировку.
Простой пример перепланировки. По данному плану видно, что были устроены встроенные шкаф и была перенесена газовая плита в пределах кухни. О том как согласовывать перенос газовой плиты в данной вы можете ознакомиться в статье по ссылке. О том почему встроенные шкафы называются 1а, 1б, 1в, можно узнать в данной статье.
Когда объект недвижимости, например, многоквартирный жилой дом, вводится в эксплуатацию, то обязательно проводится его инвентаризация, чтобы юридически зафиксировать имеющиеся площади. С этой целью работники Бюро технической инвентаризации обмеряют помещения. А далее, на основе полученных данных, составляют поэтажный план здания.
Однако для согласования перепланировки поэтажный план здания не нужен, достаточно иметь поэтажный план квартиры или того нежилого помещения, которое планируется переделывать. Таким образом можно сказать, что поэтажный план или просто план БТИ – это документ информационно-справочного типа, где с учетом проведенных обмеров представлено реальное состояние квартиры (нежилого помещения).
На плане БТИ приводятся точные размеры комнат и графически отмечены следующие элементы:
- капитальные стены и перегородки;
- балконы и лоджии;
- дверные и оконные проемы;
- сантехнические приборы и кухонные плиты;
- вентиляция.
Все эти элементы имеют на поэтажном плане БТИ условные обозначения.
Виды документов БТИ
Для согласования перепланировок используются следующие разновидности документов, выдаваемых Бюро технической инвентаризации.
Поэтажный план и экспликация
Подробнее о том, что это за документы, как и где их можно заказать, вы можете узнать из отдельной статьи. Здесь лишь отметим, что это самые простые документы БТИ, в которых представлен минимум информации об объекте.
Поэтажный план – это схема объекта, представленная как чертеж со специальными обозначениями. При входе в квартиру на чертеже указан ее номер. Кроме того, на листе имеется штамп отделения БТИ, которое выдало документ. Также поэтажный план БТИ содержит информацию о юридическом адресе здания и этаже, на котором находится помещение, а также дату его последнего обследования.
К поэтажному плану прилагается экспликация, в которой приводится список и назначение всех помещений объекта – жилых и вспомогательных – с указанием их площади и высоты потолков.
Поэтажный план с экспликацией
Таким образом, поэтажный план с экспликацией – это два листа одинакового формата, на одном из которых отражен план помещения в виде чертежа, а на другом таблица с характеристиками комнат и помещений.
Технический паспорт БТИ
Технический паспорт – это документ, который специально разработан для согласования перепланировок.
Технический паспорт с планом БТИ
О нем у нас также имеется отдельная статья. Но если говорить в целом, то это более подробный документ, который, помимо поэтажного плана и экспликации, содержит сведения о доме, где расположено помещение (серия, материал стен и перекрытий, этажность здания, количество квартир, год постройки и т.д.), адресный план и т.п.
Поэтажный план с экспликацией до перепланировки
Это документ используется для узаконивания уже сделанной перепланировки, если незаконно проведенные изменения обозначены в документах БТИ красными линиями. Подробнее об этом читайте здесь.
В целом этот документ похож на поэтажный план с экспликацией, но имеет специальную отметку «до перепланировки» или «до переоборудования».
Поэтажнй план с экспликацией до перепланировки
Любое помещение состоит из конструктивных элементов, имеющих свое название, предназначение, размеры, форму и иные характеристики. На планах БТИ они находят отражение в виде условных графических обозначений, которые не всегда бывают понятны собственникам помещений.
А поскольку каждому, кто решился на перепланировку своей квартиры и хочет сделать ее законно, потребуется иметь дело с каким-то из этих документов, важно уметь разбираться, как и что на них обозначено. Поэтому дальше мы разберем обозначения на планах БТИ.
Описание обозначений на планах БТИ
Сразу отметим, что обозначения БТИ не зависят от разновидности документа. То есть тот или иной элемент чертежа одинаково обозначается и в техпаспорте, и на поэтажном плане.
В первую очередь собственников интересует такой вопрос, как осуществляется обозначение несущих стен на плане БТИ? Многие считают, что на чертеже толстыми черными линиями отмечают капитальные стены, а тонкими – ненесущие перегородки. Но так бывает не всегда.
Поэтому определить по плану БТИ, какие стены несущие, а какие ненесущие, невозможно. Во всяком случае это точно не сможет сделать обыватель самостоятельно, если только обратится за помощью к специалисту.
Если в помещении была выполнена несогласованная перепланировка, о которой стало известно в БТИ, то после проведения необходимых обмеров сотрудником Бюро технической инвентаризации все произведенные изменения на чертеже будут отмечены красными линиями.
Дверные проемы обозначаются следующими образом: в границах линии для обозначения перегородки перпендикулярно наносят две небольшие отметки в виде параллельных черточек. При наличии дверного полотна между ними проводят еще одну параллельную линию, выходящую за границу стены. Именно таково на плане БТИ обозначение двери.
Похожим образом в план помещения вносят информацию о наличии и расположении оконных проемов. Самыми толстыми линиями на чертеже отмечены фасадные стены, на которых окна отмечены двумя параллельными линиями с перпендикулярными ограничениями с двух сторон, показывающих их ширину.
Нумерация и площадь помещения отображаются в виде дробного числа, где числитель номер комнаты, а знаменатель – ее площадь.
Кроме того, на планы БТИ наносится расположение сантехники и кухонных плит в «мокрых» зонах квартиры. Чаще всего, догадаться о том, какие сантехнические приборы обозначены на чертеже, можно по контурам геометрических фигур, их обозначающих. И об обозначении электроплиты на плане БТИ тоже можно догадаться.
Для справки: мебель, холодильник, кондиционер, стиральная и посудомоечная машины, полотенцесушитель, духовка и т.д. никак не обозначены на поэтажном плане БТИ. Также не имеет никаких обозначений в паспорте БТИ материал покрытия полов в помещениях.
Расшифровку обозначений на плане БТИ проще всего привести на конкретных примерах.
Условные обозначения на планах БТИ
Если вам необходимо выяснить условные обозначения БТИ, а также требуется помощь в разработке проектной документации и согласовании перепланировки в государственных органах, наши сотрудники всегда готовы в этом помочь.
Бывают разные «60 метров» — на одних поместятся мама-папа-бабушка и семь детей. На других будет тесно и паре с чихуахуа
На фото: планировка в ЖК Wellton Park c сайта archi.com.ru
Начнем с плана
Когда мы рассматриваем планировку в том виде, в котором она представлена на сайте строительной компании, нам вполне может показаться, что это то, чего хочется. Не спешите радоваться и примерять на себя план квартиры от застройщика. Это не дизайн-проект вашего будущего интерьера, а всего лишь способ показать «возможности пространства». К сожалению, именно по этому плану вы принимаете решение о покупке. Потому что уже успели мысленно примерить: шкаф и детская кроватка в спальню легко войдут. Не задумываясь, что у двуспальной кровати на плане нет реального размера (ваш-то может отличаться).
Когда мы получаем ключи и начинаем осознавать реальные габариты мебели в нашем реальном пространстве — становится понятно: план был абстрактным. И есть некоторые моменты, которые мы не учли, другие переоценили или не обратили внимания. Вывод: берите план с размерами помещения и если хочется «примерить обстановку» — примеряйте. Но дома перед компьютером, в реальных размерах при помощи программ-планировщиков. А не «на глазок» в офисе продаж застройщика.
С теневой стороной обратная проблема — в квартире будет «серо», придется постоянно жить при искусственном свете (тратиться на электроэнергию). А если вы цветовод, то растения будут хорошо себя чувствовать только на подоконнике, или же им потребуются специальные лампы и прочее оборудование. В этом случае как раз предпочтительнее этаж повыше — чтобы вы могли жить без штор, не опасаясь любопытных взглядов соседей.
Двор или улица
Если вы выбираете квартиру с двумя и более комнатами, рекомендуем «распашонки» или угловые. То есть такие планировки, где комнаты выходят на разные стороны дома. Окна спальни и детской в идеале должны выходить на тихую улицу или двор.
Есть ли у вас планы на лоджию
Все лоджии в России по умолчанию оборудованы «холодным» остеклением. И если вы планируете использовать это пространство круглый год для целей иных, чем сушка белья и складирование лыж — лоджию придется утеплить.
Будьте готовы к тому, что остекление, возможно, придется ставить вторым контуром внутри лоджии, поскольку оно не совсем стандартное по проекту (а менять внешний облик фасада — запрещено). Однако во многих домах новостроек остекление лоджии вполне стандартное: его можно легко заменить на стеклопакет подходящего размера, не беспокоясь о конструкции фасада. Обязательно подумайте о проветривании (почему — в статье по ссылке ниже).
Еще одним аргументом в пользу лоджии с одним входом может стать тот факт, что лоджию актуальнее присоединить к комнате, чем из нее же создать отдельную. Лоджия с двумя входами станет продолжением не одной, а сразу двух комнат. Насколько это удобно — сложно сказать, стены в проемах окон — несущие, и что-то скорректировать здесь будет весьма проблематично.
На что еще стоит обратить внимание, так это на то, как ваша лоджия расположена относительно соседских. Даже гипотетически не слишком приятно присоединить к детской балкон рядом с курящими в окно соседями.
Высота потолков
Кажется, зачем думать об этом? Ведь сегодня новостройки не опускаются ниже стандартных 2,7 м. Ошибаетесь, опускаются — некоторые квартиры в небоскребах с панорамным остеклением имеют чуть не 2,55 (и только за счет окон в пол нет давящего ощущения).
Если вы выбираете свой будущий дом среди вторичного жилья, потолки 2,5 м — не редкость. Причем не только в хрущевках. Поскольку и площадь таких квартир невелика, низкие потолки только усугубляют ощущение тесного пространства.
Что можно посоветовать? Помимо средств визуальной коррекции пространства озаботьтесь организацией нормального воздухообмена. «Спертый воздух», «не хватает воздуха» — это все про маленькие (и низкие) квартиры.
Кухня-гостиная
Тренд очень актуальный, о достоинствах и недостатках объединения активно спорят (в том числе и на Houzz). При этом подавляющее большинство вторичного жилья и квартир-новостроек задуманы стандартно. То есть с изолированной кухней.
Перепланировка всегда требует согласования, а это достаточно дорогостоящий и длительный (!) процесс. Поэтому, если вы изначально уверены, что кухня-гостиная — это именно то, чего вы хотели всегда (и именно сейчас покупаете квартиру), рекомендуем поискать планировку, в которой такой тип кухни предусмотрен изначально. Вообразите, что лишние пару-тройку месяцев не будете снимать квартиру / тратиться на согласование перепланировки, платить за демонтаж перегородки, вывоз мусора и прочее и прочее. Возможно, квартира с кухней-студией стоит чуть дороже, но в результате вы экономите не только деньги, но силы и время.
Какая комната будет гостиной
Разделение комнат на приватную и публичную часть вполне логично для квартир, где больше одной комнаты. Но вот вписывается ли планировка застройщика в ваш образ жизни и будущий дизайн помещения? Скажем, форма комнаты, предназначенной для гостиной, крошечная и узкая. В таком случае, даже если она не будет «публичной» гостиной, но в вашей семье принято проводить время вместе, большая спальня и огромная детская окажутся не такими уж привлекательными. И вот такую комнату по соседству с кухней как раз рациональнее присоединить (увеличить кухню).
Иногда встречаются планировки со сквозными комнатами, где две или более дверей ведут в соседние помещения. Такие комнаты скорее всего подлежат перепланировке. А изменение этого помещения может потянуть за собой и коррекцию соседних. Поэтому выбирайте такую планировку, где проходная комната находится ближе ко входу и ей отведена роль гостиной.
Совет: уделите внимание форме комнат и их расположению относительно входа. Соседство детской и кухни, детской и гостиной нежелательно; равно как и спальню лучше расположить дальше от входной двери, чем гостиную и кухню. Сегодня многие строительные компании учитывают этот момент и «по умолчанию» располагают кухню и предполагаемую гостиную ближе ко входу, тем не менее рынок изобилует и неудачными вариантами планировок.
Совмещенный санузел
Еще один пункт, который уместно решить в момент покупки квартиры: вам нужен раздельный или совмещенный санузел. Нет смысла покупать новую квартиру с мыслью « переделать » — объединить, разделить, перенести. То есть потратить время и деньги на согласование и массу дополнительных строительных операций.
Просто решите, что вы ищете квартиру с раздельным санузлом, или что вашей семье нужен в квартире совмещенный. И именно такой объект подбирайте, как подбирали бы число комнат, наличие балкона и прочие важные параметры.
Двери
Очень часто дверные проемы приходится переносить из-за определенной расстановки мебели или перепланировки. Если вы не планируете лишних затрат, советуем обратить внимание на то, где расположены двери в квартире и какие предполагаются открывания (и в какие стороны они в принципе возможны).
Уточните этот момент при обсуждении дома на стадии строительства — иные застройщики готовы «подвинуть» дверной проем на удобные вам 20 см, чтобы рядом мог встать полноценный шкаф. Тогда вам не придется заниматься переносом проема (согласованием переноса и оплатой лишней работы).
Ну а если вам все же необходимо сделать дверь в том месте, в котором она отсутствует на плане, убедитесь, что это возможно — уточните тип перегородки.
В капитальных можно рубить что-либо только после:
- официального разрешения Жилинспекции;
- достаточного усиления проема (работы проводят только строительные организации с доступом).
Сделать дверь увеличенной высоты, как на фото — это тоже «рубить перегородку». Сделать раздвижную дверь с откатыванием «в карман» (внутри перегородки) — не для капитальных стен.
Совет: если вы не умеете читать строительные планы, уточните у застройщика (дизайнера или строителя), какие стены в вашей квартире являются несущими. Обсудите, возможно ли технически в этой квартире реализовать все задуманное.
Кладовка — отлично! Но какая?
Чем меньше квартира, тем важнее правильно организовать хранение вещей в ней. Нередко в новостройках изначально планируются кладовая или гардеробная. Идея удобная, но далеко не всегда кладовка располагается в пространстве квартиры правильно.
Часто встречается ситуация, когда в небольшой квартире с ванной комнатой, скажем, 3×2 метра предусмотрена кладовая практически такого же размера. Казалось бы, ничего плохого: лишние метры не повредят. Но насколько они функциональны? — Зачастую в такую кладовку не подвести воду (чтобы, например, организовать еще один санузел или отдельный туалет), не объединить с ванной комнатой (поскольку находятся они в разных частях квартиры).
Функционально, когда:
- маленькая кладовая располагается рядом с небольшим санузлом (туда отправим стиральную машину);
- кладовая выполняет роль кладовой, не ущемляя остальные комнаты (храним там крупногабаритные вещи);
- кладовая выполняет роль гардеробной и находится рядом со спальней / детской;
- кладовая становится шкафом для верхней одежды и позволяет освободить прихожую.
На фото: сотрудники студии « Лаборатория Дизайна » за обсуждением проекта
Редко когда квартира в первоначальном варианте устраивает полностью — всегда хочется что-то поменять под себя. Перепланировка сегодня — обычное явление. Потому самое важное — проверить строительные планы и убедиться в возможности реализовать ваши желания (встречаются такие варианты квартир, где адекватная желаниям клиента перепланировка невозможна). Неплохо было бы проконсультироваться у дизайнера еще до покупки квартиры. И сэкономить себе массу времени на ненужные усилия в процессе ремонта.